「臺(tái)北房?jī)r(jià)國(guó)際化」你相信嗎？

【MyGoNews主筆室/方暮晨】北京清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉參加日前「世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)2010年會(huì)」中表示，從這幾年中國(guó)房地產(chǎn)變化來看，波動(dòng)程度可能是全球最劇烈的，已經(jīng)有很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)表「中國(guó)房市泡沫化」的論點(diǎn)，劉洪玉在一定程度上表示認(rèn)同，他說：「要論起泡沬，大陸房市是非常大的?！?，至於臺(tái)灣的房地產(chǎn)是否也存在「泡沫化」的狀況呢？他說：「臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化與大陸相比，實(shí)在是『小巫見大巫』?！?br />
劉洪玉相信，大陸房市是有泡沫的，因?yàn)槌鞘谢凸I(yè)化的結(jié)果，民眾經(jīng)濟(jì)能力與人口資本流動(dòng)能力上升。他以北京為例說道：「北京的房?jī)r(jià)是全球化，但收入?yún)s是當(dāng)?shù)鼗瘉碛?jì)算，因此動(dòng)態(tài)變化非常大。」

這個(gè)現(xiàn)象其實(shí)與臺(tái)灣是一樣的，臺(tái)灣的建商常常拿個(gè)案與國(guó)際個(gè)案的價(jià)格相比較，來證明臺(tái)灣房?jī)r(jià)與國(guó)際上房?jī)r(jià)相，比其實(shí)是「不算貴」的，但是，同樣的，房地產(chǎn)商卻沒有把國(guó)民所得考慮去，美國(guó)紐約、英國(guó)倫敦、法國(guó)巴黎市中心的房?jī)r(jià)都貴得嚇人，所以，臺(tái)北市的房?jī)r(jià)也要追上這些國(guó)際城市？那臺(tái)北市的民年平均所能夠跟紐約、倫敦、巴黎相提並論嗎？
 


劉洪玉分析，大陸的金融系統(tǒng)還未形成參與房市的規(guī)則，過度的參與造成房?jī)r(jià)波動(dòng)劇烈，而且「金融機(jī)關(guān)在業(yè)績(jī)高度競(jìng)爭(zhēng)下，出現(xiàn)很多貸款給還不起貸款的人買房。」這是美國(guó)2008年金融風(fēng)暴發(fā)生前的徵兆，美國(guó)因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)大量貸款給民間，導(dǎo)致美國(guó)人過度消費(fèi)之後，無力償還銀行房屋貸款，導(dǎo)致必須被拍賣，引發(fā)金融危機(jī)?，F(xiàn)階段臺(tái)灣的金融體系對(duì)於這個(gè)部分的風(fēng)險(xiǎn)控管還算相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，就算房?jī)r(jià)出現(xiàn)回檔，對(duì)於金融機(jī)構(gòu)的影響應(yīng)該算是有限。

劉洪玉認(rèn)為在中國(guó)人「有土斯有財(cái)」的觀念下，中國(guó)人民的投資管道少，資金自然湧向房地產(chǎn)，且比例愈來愈高；中國(guó)政府正在做的除了抑制投機(jī)之外，就是增加住房供應(yīng)，並尋求穩(wěn)定市場(chǎng)的機(jī)制。中國(guó)知道該用什麼方法解決現(xiàn)階段房市過熱的問題，臺(tái)灣政府知道嗎？

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)有一定程度的提升效果；根據(jù)世界銀行權(quán)威數(shù)學(xué)模型測(cè)定分析，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)每投入100元，可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生170~200元的需求；每銷售100元的住宅，可帶動(dòng)130~150元的其他商品需求。如何在打房手段下，不影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是政府必須要注意的事。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論~供需模型，土地供應(yīng)量的變化就足以影響住房市場(chǎng)的產(chǎn)出和價(jià)格，當(dāng)土地供應(yīng)量減少，在其他條件不變的情況下，住房供給自然減少，從而使得房地產(chǎn)價(jià)格提高；因?yàn)橥恋毓?yīng)量減少，引起了消費(fèi)者預(yù)期心態(tài)的改變，理性消費(fèi)者會(huì)對(duì)這這樣的情況作出反應(yīng)，預(yù)期這個(gè)趨勢(shì)(土地公益量減少)會(huì)導(dǎo)致未來房?jī)r(jià)的上漲，因此，會(huì)出手購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，因此提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。這就是因?yàn)橥恋毓┙o量變動(dòng)，所導(dǎo)致的「成本效應(yīng)」和「預(yù)期效應(yīng)」。從供需上解決房市問題，是經(jīng)濟(jì)學(xué)必然的趨勢(shì)，臺(tái)灣政府目前該朝這樣的思考方向進(jìn)行。